پروژه مسکونی و تجاری شیردلی، طرح توجیهی کمیسیون ماده ۵ برای زمینی به مساحت ۹۹۹٫۵۸ متر مربع (طبق سند) در محله مهران، ناحیه ۵ منطقه ۵ تهران است؛ در خیابان پیامبر شرقی، بین بهنام و اباذر. زمین از جنوب به خیابان ۲۰ متری پیامبر و از شمال به بزرگراه ۴۵ متری حکیم می‌رسد، اما از سمت بزرگراه حق دسترسی سواره و پیاده ندارد. ضلع شرقی آن فضای سبز است.
مسئله پرونده
زمین در زیرپهنه M113 طرح تفصیلی تهران قرار دارد؛ پهنه‌ای مختلط با تراکم متوسط که پنج طبقه با تراکم ۲۸۰ درصد را مجاز می‌داند، با سطح اشغال ۸۰ درصد در همکف و ۵۰ درصد در طبقات. در مقابل، زمین از نظر مساحت در میان پنج درصد قطعات درشت‌دانه بلوک است و ساختمان مجاور آن در جنوب خیابان پیامبر، ۱۲ طبقه دارد.
محدودیت اصلی این پرونده، مترو بود. طبق استعلام سامانه شهرسازی، زمین در حریم مترو و در مجاورت مسیر خط ۶ قرار دارد؛ بنابراین تعداد طبقات زیرزمین و روی همکف، و حتی جای توده ساختمان در زمین، به نظر شرکت مترو وابسته بود. استعلام‌ها همچنین نشان داد زمین در حریم گسل و در بافت فرسوده یا ناپایدار نیست و شرایط احراز باغ را ندارد.
پیشنهاد طرح توجیهی
درخواست نخست، احداث ۷ طبقه مسکونی روی همکف تجاری با تراکم ۴۴۰ درصد بود. کمیسیون ماده ۵ در فروردین ۱۴۰۳ با آن به‌صورت ۶ طبقه مسکونی روی همکف تجاری و زیرزمین اول، با مجموع تراکم ۳۵۰ درصد موافقت کرد؛ به شرط تأمین همه پارکینگ‌ها، دسترسی فقط از گذر جنوبی و توده‌گذاری در جنوب زمین.
استعلام بعدی از شرکت مترو تصویر را تغییر داد: با توده‌گذاری در جنوب زمین، حداکثر ۲ طبقه زیرزمین و ۵ طبقه روی همکف مجاز بود، و با توده‌گذاری در شمال، ۳ طبقه زیرزمین و ۶ طبقه روی همکف. شرکت مترو به‌دلیل فاصله بیشتر از تأسیسات و حریم مترو، توده شمالی را پیشنهاد کرد. بر این اساس، طرح توجیهی دوم جابه‌جایی توده به شمال زمین را با همان تعداد طبقات مصوب درخواست کرد؛ بدون دسترسی از معبر شمالی.
دلایل این پیشنهاد در گزارش آمده است: با توده‌گذاری در جنوب، با ۲ طبقه زیرزمین، تأمین پارکینگ لازم برای کاربری مسکونی و تجاری ممکن نبود؛ رمپ ورودی هم در سطح اشغال همکف قرار می‌گرفت و تراکم مصوب را کم می‌کرد. به گفته گزارش، توده‌گذاری در شمال اثر امواج ارتعاشی بر ساکنان را هم کمتر می‌کند. همکف با سطح اشغال ۸۰ درصد، فقط دو واحد تجاری دارد.
مطالعات انجام‌شده
گزارش شامل شناخت منطقه و محله مهران، ضوابط طرح تفصیلی و وضعیت دسترسی، حدود و مساحت ملک، استعلام‌های مترو، گسل، قنات و فضای سبز، سرانه‌های خدماتی محله، دانه‌بندی قطعات، کاربری اراضی، طبقات ابنیه، جمعیت‌پذیری و وضعیت اقتصادی محدوده است. بخش عارضه‌سنجی ترافیکی، سفرسازی کاربری‌ها، سهم شیوه‌های حمل‌ونقل و تقاضای پارکینگ را بر پایه راهنمای سفرسازی کاربری‌های شهر تهران برآورد می‌کند؛ از جمله ۹۰ سفر برای بخش مسکونی و ۲۳۴ سفر برای بخش تجاری در ساعت اوج.
توده‌گذاری و طراحی
ایده اصلی طرح، جدا کردن کاربری مسکونی و تجاری در طبقات مختلف است. توده ساختمان در شمال زمین متمرکز شده و حیاط، دسترسی‌ها و پوشش گیاهی موجود در بخش جنوبی حفظ می‌شود. یک ورودی و خروجی سواره و دو ورودی پیاده از ضلع جنوب، از خیابان پیامبر، پیش‌بینی شده است.
ساختمان در امتداد شرقی ـ غربی کشیده شده و جداره‌های نورگذر آن رو به شمال و جنوب است تا کمترین نور شرق و غرب را بگیرد. جانمایی با باد غالب جنوب‌غربی هماهنگ شده و دید به ارتفاعات شمالی هم از طریق توده‌گذاری تأمین می‌شود. نورگیر مرکزی و شکستگی در ضلع بیرونی پلان، دیدهای متنوع و نور بیشتری به واحدها می‌دهد.
برنامه فیزیکی
طرح شامل ۲۴ واحد مسکونی با متراژ متوسط ۱۰۰ متر مربع در طبقات اول تا ششم است؛ هر طبقه چهار واحد. همکف به دو واحد تجاری و لابی مسکونی اختصاص دارد و زیرزمین اول به مشاعات. پارکینگ در زیرزمین‌های دوم و سوم جانمایی شده است: ۲۴ پارکینگ مسکونی و ۳۰ پارکینگ تجاری که سه واحد آن برای افراد دارای معلولیت است.
نتیجه
هر دو درخواست این پرونده در کمیسیون ماده ۵ تصویب شد: ابتدا ۶ طبقه مسکونی روی همکف تجاری با تراکم ۳۵۰ درصد، و سپس جابه‌جایی توده به شمال زمین با توجه به حریم خط ۶ مترو. این پرونده نشان می‌دهد که در زمین‌های حریم مترو، طرح توجیهی فقط درباره تعداد طبقات نیست؛ جای توده ساختمان، تعداد زیرزمین‌ها و تأمین پارکینگ هم باید با استعلام مترو هماهنگ شود.
نمونه دیگری از کار مجموعه در همین محله، طرح توجیهی پروژه مسکونی شریفی در محله مهران است. پرونده دیگر در همین منطقه، طرح توجیهی افزایش طبقات پروژه مسکونی فتاحی در شهرزیبا است. برای آشنایی با محتوای این گزارش‌ها، مدارک لازم و مراحل بررسی در کمیسیون، صفحه «طرح توجیهی کمیسیون ماده ۵» را ببینید.