پروژه مسکونی فتاحی، طرح توجیهی کمیسیون ماده ۵ برای زمینی به مساحت ۱٬۱۸۶ متر مربع (طبق سند) در شهرزیبا، ناحیه ۲ منطقه ۵ تهران است؛ در جداره جنوبی بلوار احمد کاشانی. زمین مستطیل‌شکل و بدون شیب است و طبق نقشه‌های ابلاغی محدوده طرح حفاظت و صیانت باغات کن، در پهنه R122 قرار دارد؛ بخشی از بافت مسکونی متراکم در گستره شرقی باغات کن که ساخت‌وساز آن با ضوابط طرح تفصیلی تهران کنترل می‌شود.
مسئله پرونده
ضوابط پهنه R122 در طرح تفصیلی، ساختمان مسکونی پنج طبقه را مجاز می‌داند و استعلام قبلی این زمین هم حداکثر شش طبقه روی پیلوت را نشان می‌داد. اما همسایه جنوبی، ساختمانی ده طبقه روی پیلوت است که در زمینی ۹۰۰ متری و کنار معبری ۱۲ متری ساخته شده و اشراف و سایه‌اندازی آن بر این زمین بسیار شدید است. ساخت بنایی کوتاه‌تر در این نقطه، خط آسمان را پله‌پله و ناهماهنگ می‌کرد و واحدهای جدید را زیر سایه همسایه قرار می‌داد.
پیش از این طرح، بررسی کمیسیون ماده ۷ قانون حفظ و گسترش فضای سبز نشان داده بود زمین شرایط احراز باغ را ندارد؛ با این شرط که درختان موجود حفظ شوند. کمیسیون تشخیص ماده ۱۲ قانون زمین شهری هم آن را زمین بایر شهری تشخیص داده بود.
پیشنهاد طرح توجیهی
درخواست این پرونده، افزایش طبقات به ۱۰ طبقه روی پیلوت با سطح اشغال ۶۰ درصد به‌علاوه ۲ متر است؛ هم‌ارتفاع همسایه جنوبی. دلایل توجیهی بر پایه مطالعات میدانی تنظیم شد: عرض ۲۰ متری بلوار کاشانی، ارتفاع ساختمان ده طبقه همسایه، اینکه بیش از ۶۰ درصد ساختمان‌های حوزه بلافصل شش و هفت طبقه روی پیلوت‌اند، درشت‌دانه بودن زمین (حدود پنج برابر حدنصاب تفکیک پهنه) و غلبه کاربری مسکونی در محدوده.
هدف طرح، ایجاد محدوده‌ای همگن از نظر تراکم و ارتفاع، هماهنگی خط آسمان، رعایت حریم با همسایه‌های جنوبی و غربی و استفاده بهینه از زمین بود؛ به‌طوری که پارکینگ و فضای باز کافی تأمین شود و هر واحد بدون نیاز به پاسیو، نور مستقیم بگیرد.
مطالعات انجام‌شده
فصل اول گزارش، شناخت حوزه نفوذ است: موقعیت زمین در شهر، ابعاد و وضع موجود، مشخصات ملکی و سوابق، خیابان‌ها و بناهای مجاور، نمای پروژه‌های بلوار کاشانی، درختان محدوده، کاربری زمین و سازگاری کاربری‌های همجوار، ضوابط طرح تفصیلی و سامانه استعلام، الگوی طبقات و سطح اشغال حوزه بلافصل، سازمان فضایی، وضعیت گسل و محیط زیست (زمین در حریم گسل قرار ندارد)، سیمای شهری، حمل‌ونقل و دسترسی‌ها، ویژگی‌های اجتماعی و اقتصادی و در پایان، تحلیل SWOT. فصل دوم، جدول برنامه فیزیکی، مقایسه سطوح و پرسپکتیوهای طرح پیشنهادی است.
خط آسمان و تناسبات جداره
در این بخش، خط آسمان بلوار کاشانی، خیابان ۱۲ متری گلستان و خیابان ۱۲ متری آزادی بررسی شد. بیشتر ساختمان‌های حوزه بلافصل حداکثر هفت طبقه روی پیلوت‌اند (هر طبقه حدود ۳٫۵ متر) و دو ساختمان مجاور در بلوار کاشانی، با پیلوت تجاری، حدود ۲۶ متر ارتفاع دارند که با عرض حدود ۲۰ متری بلوار تناسب بصری دارد. یکسان شدن ارتفاع زمین پروژه با همسایه جنوبی، پله‌پله شدن نماها و سایه‌اندازی نامناسب ساختمان‌ها بر یکدیگر را کم می‌کند.
برنامه فیزیکی
طرح شامل ۸۰ واحد مسکونی در طبقات اول تا دهم است؛ هر طبقه ۸ واحد. همکف به لابی، مدیریت، نمازخانه، فضای بازی کودکان، سالن اجتماعات و سرایداری اختصاص دارد و سه طبقه زیرزمین، پارکینگ، انباری و تأسیسات را در خود جای می‌دهد. مجموع زیربنا ۱۰٬۹۶۱ متر مربع و تعداد پارکینگ تأمین‌شده ۸۸ واحد است، بیش از ۸۰ پارکینگ مورد نیاز. دسترسی اصلی زمین از بلوار کاشانی است که در شبکه معابر محدوده، نقش شریانی درجه یک دارد.
نتیجه
درخواست این پرونده با همین طرح توجیهی در کمیسیون ماده ۵ تصویب شد.
نمونه دیگری از کار مجموعه در این کمیسیون، طرح توجیهی پروژه مسکونی شریفی در محله مهران است. برای آشنایی با محتوای این گزارش‌ها، مدارک لازم و مراحل بررسی در کمیسیون، صفحه «طرح توجیهی کمیسیون ماده ۵» را ببینید.