در حالی که بخش قابلتوجهی از برنامههای تولید مسکن کشور بر توسعه ساختوساز در شهرستانها متمرکز شده، بررسی روند اجرای پروژهها نشان میدهد تأمین زمین و موانع اجرایی، به یکی از اصلیترین گلوگاههای تولید مسکن در این مناطق تبدیل شده است. چالشی که باعث شده فاصله میان اهداف اعلامشده و تحقق واقعی پروژهها افزایش یابد.
برخلاف تصور عمومی، مشکل مسکن در شهرستانها صرفاً به تقاضا یا قیمت تمامشده محدود نمیشود؛ بلکه ساختار مالکیت زمین، زیرساختها و فرآیندهای اداری نقش تعیینکنندهتری پیدا کردهاند.
اصل خبر
بیشتر بخوانید: جریمه ماده ۱۰۰ ساختمان؛ پرداخت جریمه بهتر است یا اعتراض قانونی؟
بر اساس گزارشهای میدانی، اظهارات مسئولان محلی و تحلیل عملکرد پروژههای در حال اجرا، تأمین زمین مناسب برای ساخت مسکن در بسیاری از شهرستانها با محدودیتهای جدی مواجه است. بخش زیادی از اراضی اطراف شهرها یا در تملک نهادهای مختلف قرار دارد، یا فاقد کاربری مسکونی و زیرساختهای اولیه است.
در کنار این مسئله، طولانی بودن فرآیندهای تغییر کاربری، مشکلات تأمین خدمات زیربنایی (آب، برق، گاز، راه دسترسی) و نبود صرفه اقتصادی برای سازندگان، باعث شده اجرای پروژههای مسکونی با تأخیر یا توقف مواجه شود.
به گفته فعالان حوزه مسکن، در برخی شهرستانها زمین وجود دارد، اما زمین قابل ساخت وجود ندارد؛ تفاوتی که در سیاستگذاری کمتر به آن توجه شده است.
اثر مستقیم بر بازار مسکن شهرستانها
تداوم این چالشها پیامدهای مستقیمی برای بازار مسکن مناطق غیرکلانشهری دارد:
-
کند شدن روند عرضه مسکن جدید
-
افزایش فشار قیمتی در بازار اجاره شهرستانها
-
کاهش انگیزه سرمایهگذاری بخش خصوصی
-
تمرکز بیشازحد پروژهها در مراکز استان
-
افزایش مهاجرت به شهرهای بزرگتر
این شرایط میتواند اهداف توزیع متوازن جمعیت و توسعه منطقهای را با اختلال مواجه کند.
نکات مهم خبر و ناگفتهها
-
مشکل مسکن شهرستانها بیشتر اجرایی است تا کمبود زمین مطلق.
-
نبود زیرساخت، هزینه زمین را عملاً چند برابر میکند.
-
مدلهای یکسان ساخت، برای همه شهرستانها کارآمد نیستند.
-
مشارکت نکردن بخش خصوصی، ریسک پروژهها را افزایش میدهد.
-
تمرکز صرف بر آمار تولید، بدون حل مسئله زمین، نتیجه پایدار ندارد.
تحلیل اختصاصی مهندسین مشاور متین
تحلیل مهندسین مشاور متین نشان میدهد چالش تأمین زمین در شهرستانها، ریشه در عدم هماهنگی میان سیاستهای زمین، شهرسازی و اقتصاد پروژه دارد.
در بسیاری از مناطق، زمینهایی معرفی میشوند که از نظر فنی، اقتصادی یا دسترسی، قابلیت اجرای پروژههای مسکونی پایدار را ندارند. متین تأکید میکند:
-
تولید مسکن بدون آمادهسازی زمین، عملاً به افزایش هزینه منجر میشود.
-
لازم است الگوهای متنوعتری از توسعه مسکن متناسب با ظرفیت هر شهرستان طراحی شود.
-
تفویض اختیارات بیشتر به مدیریتهای محلی میتواند سرعت اجرا را افزایش دهد.
بهگفته این مجموعه، حل مسئله زمین، پیششرط موفقیت هر برنامه تولید مسکن در شهرستانهاست.
جمعبندی
بیشتر بخوانید: دستور توقف عملیات ساختمانی از شهرداری چیست و چگونه میتوان آن را رفع کرد؟
چالش تأمین زمین و اجرای پروژهها، امروز به یکی از مهمترین موانع تولید مسکن در شهرستانها تبدیل شده است.
بدون اصلاح فرآیندهای زمین، زیرساخت و مدلهای اجرایی، افزایش تولید مسکن در این مناطق صرفاً در حد هدفگذاری باقی خواهد ماند.
