۸ آذر ۱۴۰۴ | در حالیکه هزینه ساخت و ریسک سرمایهگذاری در پروژههای بزرگ به اوج رسیده، تجمیع پلاکها در ماههای اخیر به ترند اصلی ساختوساز در مناطق مصرفی تهران تبدیل شده است. بررسیهای میدانی نشان میدهد اخذ جواز ساختمان های ۲ تا ۶ واحدی بهطور قابلتوجهی افزایش یافته و پروژههای بزرگمقیاس جای خود را به ساختوسازهای اقتصادی و کوچک دادهاند.
افزایش هزینه ساخت، ریسک برجسازی را به اوج رساند
بهگزارش تحریریه و براساس بررسی فرایند صدور جواز در مناطق ۲، ۴ و ۵ تهران، رشد شدید بهای مصالح، افزایش هزینه تأسیسات و طولانیشدن زمان ساخت باعث شده پروژههای بالای ۱۰۰۰ مترمربع دیگر برای بسیاری از سازندگان مقرونبهصرفه نباشد.
در مقابل، پروژههای تجمیعی با متراژ محدود و زمان ساخت کوتاه، به گزینه ترجیحی بازار تبدیل شدهاند.
بیشتر بخوانید : کمیسیون ماده ۵ شهرداری
قابلیت فروش بالا و سرمایهگذاری کمریسک
واحدهای میانمتراژ همچنان بیشترین متقاضی را در بازار ۱۴۰۴ دارند. به همین دلیل سازندگان ترجیح میدهند پروژههای ۶ تا ۱۲ واحدی را اجرا کنند که:
- سرعت فروش بالاتر
- هزینه ساخت پایینتر
- ریسک سرمایه کمتر
- و بازدهی قابلپیشبینیتر دارند.
افزایش چشمگیر جوازهای تجمیعی
طبق دادههای میدانی از دفاتر خدمات شهرسازی:
- تا ۴۰ درصد درخواستهای جدید جواز در برخی مناطق، مربوط به تجمیع دو یا چند پلاک کوچک است.
- پروژههای کوچکمقیاس ۲ تا ۴ طبقه نسبت به سال گذشته رشد قابلتوجهی داشتهاند.
این تغییر نشان میدهد که بازار ساختوساز تهران به سمت مدلهای اقتصادی و کمریسک حرکت کرده است.
مزیتهای شهرسازی و سازهای پروژههای تجمیعی
مهندسان شهرسازی و سازه بر این نکات تأکید میکنند:
- کنترل بهتر کیفیت ساخت
- کاهش خطاهای اجرایی
- تأمین سادهتر پارکینگ
- طراحی سازه اقتصادی
- بهرهمندی از برخی مشوقهای تراکم در مناطق خاص
نکات پنهان و ناگفته بازار
این موارد کمتر در رسانهها مطرح میشود اما اثر تعیینکننده دارد:
۱. سرمایهگذاران کوچک، موتور محرک روند جدید هستند.
ورود سرمایههای ۵ تا ۱۵ میلیاردی به بازار تجمیعی، جای خالی سرمایهگذاران بزرگ را پر کرده است.
۲. تقاضا برای ارزیابی سازه قبل از تجمیع، دو برابر شده است.
سازندگان میخواهند قبل از شروع پروژه از هزینه نهایی مطمئن شوند.
۳. واحدهای ۶۵ تا ۹۰ متری، پرفروشترین بخش بازارند.
این نیاز بازار مستقیم بر نقشهکشی و طراحی سازه اثر گذاشته است.
۴. سازندگان قدیمی در حال تغییر استراتژی هستند.
بسیاری از فعالان سنتی بازار که سابقاً پروژههای بزرگ اجرا میکردند، اکنون وارد پروژههای اقتصادی شدهاند.
جمعبندی تحلیلی
روندهای ۱۴۰۴ نشان میدهد تجمیع پلاکها نهتنها یک گزینه جایگزین، بلکه جهتگیری اصلی ساختوساز تهران است.
ریسک کمتر، سرعت ساخت بالاتر و فروش سریعتر باعث شده این مدل سازندگی جای برجسازی و پروژههای لوکس را بگیرد.
اگر این روند ادامه یابد، بازار ساختوساز در سال ۱۴۰۵ با افزایش پروژههای کوچک و میانمتراژ به ثبات نزدیکتر خواهد شد.
