پروژه مسکونی شریفی، طرح توجیهی کمیسیون ماده ۵ برای زمینی باغ‌مانند به مساحت ۳٬۵۰۰ متر مربع (طبق سند) در محله مهران، منطقه ۵ تهران است؛ در خیابان شهید شریفی و در همسایگی بوستان مهرگان. این زمین با ۲۴۵ اصله درخت مثمر و غیرمثمر، در طرح تفصیلی در پهنه R122 قرار دارد، اما کاربری تثبیت‌شده آن «فضای سبز» است.
مسئله پرونده
کاربری فضای سبز بر اساس نظریه سال ۱۳۸۲ به زمین داده شده بود، ولی طرح در مهلت قانونی اجرا نشد و رأی قطعی دیوان عدالت اداری در سال ۱۳۹۱ شهرداری منطقه ۵ را به صدور پروانه ساختمانی ملزم کرد. با این حال دستور نقشه صادرشده فقط ساخت ۴ طبقه با سطح اشغال ۳۰ درصد را مجاز می‌دانست؛ در حالی که در همسایگی زمین، ساختمان‌های ده و هشت طبقه ساخته شده است. حفظ درختان موجود هم شرط اصلی هر طرحی روی این زمین بود.
پیشنهاد طرح توجیهی
بر پایه توافق با شهرداری منطقه ۵، زمین به صورت ۵۰-۵۰ تفکیک می‌شود: نیمی از آن (۱٬۷۵۰ متر مربع) به شهرداری و کاربری‌های خدماتی شهر می‌رسد و در نیم دیگر بنای مسکونی ساخته می‌شود. درخواست طرح، احداث ۱۱ طبقه مسکونی روی طبقه همکف با تراکم ۳۸۵ درصد از کل زمین و تغییر پهنه از R122 به R263 است.
دلایل توجیهی بر اساس نظام شهرسازی محدوده تنظیم شد: کاهش چشمگیر سهم مالک پس از واگذاری نیمی از زمین، همجواری با ساختمان‌های ده و هشت طبقه در جنوب و شرق، دسترسی از دو سو به معابری با عرض ۱۲ متر، غلبه کاربری مسکونی در حوزه نفوذ و بازدهی اقتصادی لازم برای جذب سرمایه‌گذار.
مطالعات انجام‌شده
گزارش در دو فصل تهیه شد. فصل اول، شناخت حوزه نفوذ پروژه است: موقعیت زمین در شهر، سابقه زمین در سامانه طرح تفصیلی، نظام کاربری و مقیاس عملکرد پهنه‌ها، شبکه و سلسله‌مراتب معابر و حمل‌ونقل عمومی، دانه‌بندی و ساختار ارتفاعی محدوده، پراکنش فضاهای باز و سبز، خطرپذیری از قنات‌ها و گسل‌ها (زمین در محدوده گسل قرار ندارد)، سازمان فضایی و ویژگی‌های اجتماعی و اقتصادی محله. فصل دوم، معرفی طرح پیشنهادی است: جدول برنامه فیزیکی، پاکت حجمی، پرسپکتیو، ورودی‌ها، خط آسمان و پلان‌های معماری.
حجم، درختان و خط آسمان
توده ساختمانی طوری جانمایی شده که نوار درختان موجود در غرب زمین حفظ شود. فاصله حجم از لبه‌های زمین با توجه به ساختمان‌های مجاور و نورگیری تنظیم شده تا مسئله اشراف و سایه‌اندازی برطرف شود. سطح اشغال پیشنهادی با هدف تأمین تهویه و نور کافی، جلوگیری از اشراف و تأمین پارکینگ و فضای باز کافی برای هر واحد تعیین شده و در پلان طبقات، نوارهای سبز مورب از میان حجم عبور می‌کنند. ارتفاع پیشنهادی در مطالعه خط آسمان، در مقطع خیابان و کنار برج ده طبقه مهتاب و مجتمع هشت طبقه اطلس سنجیده شده است.
برنامه فیزیکی
طرح شامل ۱۱۰ واحد مسکونی در طبقات اول تا یازدهم با سطح اشغال ۳۵ درصد است. همکف به لابی، مدیریت، سالن اجتماعات، فضای بازی کودک، فضای ورزشی، نمازخانه و سرایداری اختصاص دارد و سه طبقه زیرزمین، پارکینگ، انباری و تأسیسات را در خود جای می‌دهد. مجموع زیربنا ۱۹٬۶۰۲ متر مربع و تعداد پارکینگ تأمین‌شده ۱۳۸ واحد است، بیش از ۱۱۰ پارکینگ مورد نیاز.
نتیجه
درخواست این پرونده با همین طرح توجیهی در کمیسیون ماده ۵ تصویب شد.
برای آشنایی با محتوای این گزارش‌ها، مدارک لازم و مراحل بررسی در کمیسیون، صفحه «طرح توجیهی کمیسیون ماده ۵» را ببینید.